租房因拆遷提前解約，補償款應如何分配？
【案件回放】
2019年4月份，鐘某與柯某簽訂房屋租賃合同，約定至2024年6月坐落于某村的160平方米房屋交付給鐘某經營使用，租賃期間如遇相關部門拆遷，則按相關部門條款給予鐘某補償。合同簽訂后，鐘某便對房屋進行了裝修并在該場所經營飯店。后因舊城改造項目啟動，對該村依法進行拆遷，相關部門對其房屋進行了評估確認。鐘某隨后搬離其房屋并通知房主柯某，雙方未就房屋內物品進行交接，通過微信結算房租，但搬遷補償事宜協商未果。鐘某便起訴至法院，請求柯某賠償其停產停業損失、綜合裝修等費用，并支付利息。
后經法院審理認為，鐘某租用的上述房屋進入拆遷程序后，雙方租賃關系的存續基礎喪失，房屋租約提前解除。對于租賃期間拆遷利益的分配，有約定的應依約定處理，未約定的應結合房屋實際使用狀況、租賃期限，基于公平原則分配。根據雙方協議約定，拆遷款已由柯某領取。最終，法院依法判決柯某應返還鐘某停產停業損失、綜合裝修等費用及利息。
【瀛臺律師論法】
根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定：承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
本案中，鐘某與柯某簽訂租賃合同，簽訂后鐘某對房屋進行裝修用于經營飯店，后因舊城改造，該房屋被列入征收范圍。征拆過程中，房屋租約提前解除，根據雙方協議約定，拆遷款已由柯某領取。對于飯店停產停業損失及綜合裝修等損失，并未給予鐘某。
【瀛臺律師提醒】
租約提前解除，涉及到拆遷利益的分配，應遵循兩個原則：尊重當事人的意思自治原則，對拆遷款項有約定的遵守合同約定；雙方未明確約定的，應依據公平原則及保護無過錯當事人的原則認定。
